Các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Việt Nam gồm những gì?

Khi tiến hành thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần áp dụng những tiêu chuẩn gì? Cùng tìm hiểu về hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá BĐS qua bài viết dưới đây nhé!

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam

Khi tiến hành các hoạt động kiểm tra, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên có thể áp dụng Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản để đánh giá kết quả và chất lượng hoạt động thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là những quy định chuẩn mực về kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp của người làm nghề bất động sản.

Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được Bộ Tài chính ban hành và quy định gồm những tiêu chuẩn sau:

Thông tư 158/2014/TT-BTC – Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015.

• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá.

Thông tư 28/2015/TT-BTC – Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 20/4/2015.

• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05: Quy trình thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

Thông tư 126/2015/TT-BTC – Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2016.

• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08: Cách tiếp cận từ thị trường.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09: Cách tiếp cận từ chi phí.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập.

Thông tư 145/2016/TT-BTC – Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017.

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11:Thẩm định giá Bất động sản.

Thông tư 122/2017/TT-BTC – Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2018.

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 : Tiêu chuẩn Thẩm định giá bất động sản Doanh nghiệp.

Thông tư 06/2014/TT-BTC – Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 21/02/2014.

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13: Thẩm định giá Tài sản Vô hình.

Thẩm định viên cần chú ý tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Thẩm định giá bất động sản. Khi định giá nhà đất, thẩm định viên cần kết hợp các tiêu chuẩn thẩm định trong Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam để hoàn thành tốt công việc thẩm định giá BĐS.

Xem thêm: Chứng chỉ định giá bất động sản là gì?

Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 được ban hành kèm Thông tư số 145/2016/TT-BTC, quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá nhà đất. Đối tượng áp dụng thông tư gồm: 

• Chuyên viên thẩm định về giá hành nghề (gọi chung là thẩm định viên).
• Doanh nghiệp thẩm định giá.
• Các cá nhân, tổ chức khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản số 11 tại Việt Nam cụ thể như sau:

1. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. 

Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. 2 phương pháp này được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập.

1. Đối với từng phương pháp thẩm định giá BĐS, chuyên viên thẩm định lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả.
2. Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS ( gồm giá trị tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất).
3. Phương pháp thặng dư: Là phương pháp thẩm định giá BĐS xác định giá trị của BĐS có tiềm năng dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra tiềm năng phát triển đó.
4. Thẩm định giá bất động sản là đất cần sử dụng các phương pháp:

• Phương pháp so sánh.
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
• Phương pháp chiết trừ.
• Phương pháp thặng dư.

1. Thẩm định giá nhà ở áp dụng các phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế.
2. Thẩm định giá BĐS thương mại cần áp dụng các phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
3. Thẩm định giá BĐS công nghiệp cần sử dụng các phương pháp: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
4. Thẩm định giá bất động sản khác: Đối với từng loại BĐS, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị BĐS, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, chuyên viên thẩm định sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành có liên quan.

   

Xem thêm: Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thông qua bài viết này, chúng tôi đã giải thích những định nghĩa, phương pháp và nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Các bạn có thể tham khảo để hiểu rõ và có thể ứng dụng những kiến thức trên vào quá trình học – thi các chứng chỉ môi giới bất động sản đồng thời nâng cao kiến thức về thị trường bất động sản tại Việt Nam

Xem thêm: Quy trình thẩm định giá nhà đất trực tuyến