Phương pháp, vai trò và quy trình thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá nhà đất là một trong những bước bắt buộc bạn phải làm khi muốn mua/ bán một sản phẩm bất động sản nào đó, tránh việc bạn có thể bị “hớ” khi thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, rất nhiều người vẫn chưa biết cách xác định giá đất thị trường một cách chính xác nhất. Bài viết sau sẽ cung cấp cho bạn những cách định giá nhà đất chính xác và hiệu quả nhất!

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 quy định: “Bất động sản là các tài sản gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản do pháp luật quy định…”

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 tại Việt Nam về thẩm định giá được định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Do đó thẩm định giá nhà đất là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp nhất.

Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là hoạt động cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi đây là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì việc thẩm định giá là để xác định giá trị tài sản trên thị trường, và mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu ảnh hưởng từ khái niệm thẩm định giá này.

Thẩm định giá bất động sản giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu và cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản đó. 

Thẩm định đúng giá trị nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế qua đó đồng thời thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế cũng như tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch trên thị trường BĐS; góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.

Xem thêm: Cập nhật các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam

Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá nhà đất là nghiệp vụ quy ra giá trị bằng tiền của quyền sở hữu bất động sản, quyền sở hữu nhà, các công trình vật kiến trúc gắn liền với đất được mua/ bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Việc thẩm định giá bất động sản cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định, với những phương pháp phù hợp do tổ chức tư vấn có đủ năng lực thực hiện. Các hoạt động thẩm định giá bất động sản thông thường phục vụ nhiều mục đích như:

• • Chuyển quyền sở hữu: Hỗ trợ người mua, người bán quyết định giá mua và bán; thiết lập cơ sở cho sự trao đổi, công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu nhiều tài sản; xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một bất động sản; góp vốn hợp tác kinh doanh;…
  • Tài chính và tín dụng: Cung cấp cơ sở hợp lý cho nhà đầu tư để quyết định giá thế chấp bất động sản; tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay và bảo hiểm tài sản doanh nghiệp.
  • Thẩm định giá tài sản công ty: Làm cơ sở thực hiện bảo hiểm, bồi thường và đánh giá tài sản trong trường hợp thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
  • Phát triển tài sản và đầu tư: Giúp khách hàng có cơ sở để đặt mức giá tốt nhất cho tài sản của mình khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng, đầu tư góp vốn…
  • Thẩm định giá theo luật pháp: Xác định giá trị chịu thuế và bồi thường, phục vụ cho việc xét xử và thi hành án dân sự, hình sự/ những tranh chấp đang diễn ra về các tài sản BĐS.

• Các mục đích khác được pháp luật công nhận: Thẩm định bất động sản định cư, đầu tư, du học, du lịch nước ngoài; Cho thuê bất động sản theo hợp đồng; Xác định bất động sản phục vụ đấu thầu, đấu giá;…

Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản là một yếu tố chủ quan nhưng rất quan trọng mang quyết định đến việc xác định các tiêu chuẩn giá trị, để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Vì vậy, trước khi định giá tài sản, thẩm định viên cần thống nhất mục đích với khách hàng ngay từ ban đầu rồi mới xem xét các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Xem thêm: Quy trình thẩm định giá nhà đất online

Quy trình thẩm định giá BĐS

Thực hiện theo đúng quy trình giúp thẩm định viên thẩm định giá bất động sản một cách rõ ràng, phù hợp với việc xác định giá trị bất động sản. Quy trình thẩm định giá nhà đất gồm 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định ban hành kèm Thông Tư 28/2015/TT-BTC:

• Bước 1: Xác định tổng quát về nhà đất, thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS.
• Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản.
• Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4: Phân tích thông tin.
• Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá.
• Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá nhà đất, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng cùng các bên liên quan.

Mỗi phương pháp định giá đất sẽ có những công thức khác nhau. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh sử dụng công thức định giá bất động sản sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức định giá nhà đất: 

Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Các phương pháp định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá nhà đất, thẩm định viên có thể áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong tiêu chuẩn thẩm định dựa trên thông tin, hồ sơ pháp lý và loại bất động sản cụ thể. Các phương pháp/cách định giá bất động sản phổ biến bao gồm:

Cách định giá bất động sản dựa trên vị trí

Bước đầu tiên để xác định giá BĐS, các bạn cần phải xác định rõ vị trí ngôi nhà, lô đất chuẩn bị giao dịch: Nằm ở quận nào? Khu vực nào? Mặt tiền nằm trong ngõ hẻm hay đường chính?…

Bởi vì tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng lớn đến giá trị của nhà đất, do đó bạn cần xác định được vị trí của bất động sản. Nếu BĐS nằm tại mặt đường nơi dân cư đông đúc thuận lợi cho việc buôn bán, thì chắc chắn giá trị đất sẽ rất cao, không chỉ ở thời điểm hiện tại mà còn về lâu dài. 

Ngoài ra, các bạn cũng cần xác định được tiện ích khu vực xung quanh nhà đất, tiềm năng phát triển trong tương lai ra sao. Việc bạn càng khoanh vùng chi tiết sẽ càng giúp cho việc thẩm định nhà đất trở nên dễ dàng và chính xác hơn. Để xác định được vị trí chính xác, hãy tới tận nơi để thẩm định nhà đất, tránh các trường hợp sai sót ảnh hưởng đến kết quả thẩm định.

Cách định giá BĐS qua bảng giá đất

Hiện tại có 2 loại bảng giá đất: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và Bảng giá đất dựa theo thị trường.

• Bảng giá đất theo Nhà nước: Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Bảng giá này dựa trên phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá được UBND tỉnh ban hành mỗi 5 năm 1 lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Để cập nhật thông tin về bảng giá, chỉ cần lên mạng tra “bảng giá đất + khu vực bạn cần tìm” sẽ ra kết quả. 

VD: Tôi cần tìm giá nhà đất quận Đống Đa thì tìm như sau: “Bảng giá đất quận Đống Đa năm 2022”.

• Bảng giá đất theo thị trường: Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước, do các bên mua và bán tự thỏa thuận. Thông thường thì giá nhà đất sẽ có giá trị bằng với Bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường với giá đất do Nhà nước quy định.

Xem thêm: Mua chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS ở đâu?

Phương pháp định giá nhà đất thông qua tình trạng nhà

Ngoài các cách thẩm định giá nhà đất ở trên thì một điểm bạn cần phải lưu ý khi lựa chọn cách định giá nhà ở nữa là tình trạng nhà đất hiện tại. 

• Nếu là nhà ở, các bạn cần xác định thuộc loại nhà Cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4? Loại nhà: Nhà phố, biệt thự hay nhà trong ngõ nhỏ?…
• Nếu là đất thì cần xác định là loại đất: Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác? 
• Ngoài ra cần xác định xem địa chất của lô đất đó chắc hay yếu.
• Lưu ý khi thẩm định giá nhà đất bạn cần xác định thời gian xây dựng và thời gian sửa chữa, từ đó tính toán được chi phí khấu hao BĐS. 
• Những yếu tố khác cần tham khảo có thể nghĩ tới như phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước…

  

Thẩm định qua bất động sản tương đồng

Một cách định giá nhà đất khác cũng rất hữu hiệu đó là thẩm định thông qua BĐS tương đồng. Nghĩa là bạn sẽ đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh, thông qua hình thức tìm hiểu đó để biết giá cụ thể và thẩm định giá BĐS tương đồng.

Theo kinh nghiệm định giá nhà đất của nhiều chuyên gia bất động sản thì các bạn nên lựa chọn tìm hiểu so sánh từ 3 – 5 sản phẩm xung quanh lô đất cần thẩm định. Nếu muốn đảm bảo hơn nữa thì các bạn có thể khảo sát càng nhiều càng tốt.

Bên cạnh đó các bạn cần xác định nhịp độ của bất động sản tại khu vực mà bạn đang khảo sát xem thị trường đang nóng hay ảm đạm. 

Nếu thị trường đang nóng thì bạn có thể đẩy giá trị nhà đất thêm 10% so với giá mà bạn thẩm định được. 

VD: Các bạn thẩm định ra giá đất là 50tr/m2 thì bạn có thể lấy giá đó nhân thêm 10% nữa nếu thị trường đất ở đó đang nóng. Trong trường hợp thị trường ảm đạm, bạn có thể để nguyên giá thẩm định hoặc chỉ tăng thêm 5% giá trị để tránh việc khó tìm được người mua.

Thẩm định giá nhà đất thông qua môi giới

Cách xác định giá nhà đất được đông đảo người mua hay sử dụng nhất đó là thông qua môi giới. Nếu bạn không muốn tự thẩm định giá bất động sản, có thể bỏ ra chút chi phí thông qua môi giới để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Môi giới luôn là bên có nhiều kinh nghiệm, đánh giá được chính xác giá cả thị trường nên họ sẽ cho bạn nhận định chính xác nhất.

Thẩm định giá nhà đất online miễn phí

Phương pháp định giá nhà đất trực tuyến ngày càng được ưa chuộng trong thời đại công nghệ 4.0 hiện nay. Bạn có thể lên các trang rao vặt nhà đất lớn như: Batdongsan.com.vn; Homedy.com; Cafeland.vn,… để định giá.

Đây là những trang web có tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời được các ngân hàng định giá nhà đất lựa chọn và tin tưởng.

Hoặc các bạn có thể xem bản đồ giá đất thông qua website Bandogiadat.com, trang này sẽ cung cấp giá đất cụ thể cho từng khu vực: tỉnh/thành, quận/huyện, đường và cả một phân đoạn cụ thể. Ngoài ra còn có cả bản đồ giá bán/cho thuê, và bản đồ giá theo từng dự án. Có thể thấy đây là cách định giá nhà đất nhanh gọn giúp các bạn tiết kiệm được chi phí và thời gian hiệu quả nhất.

Phí thẩm định giá nhà đất được tính như thế nào?

Phí thẩm định giá bất động sản là phí dịch vụ để thuê một đơn vị có đủ chức năng về pháp lý và chuyên môn kỹ thuật để thực hiện thẩm định giá bất động sản. Biểu phí thẩm định giá bất động sản là hoàn toàn khác so với giá trị của sản phẩm nhà đất được công bố sau khi thẩm định.

Thông thường, phí định giá BĐS sẽ được tính dựa trên tổng giá trị BĐS đó. Về cơ bản, mức phí định giá bất động sản 2022 như sau:

• Bất động sản có giá trị dưới 5 tỷ đồng: Phí thẩm định bất động sản ~ 2.500.000 đồng.
• Bất động sản có giá trị từ 5 – 10 tỷ đồng: Phí thẩm định BĐS ~ 4.700.000 đồng.
• Bất động sản có giá trị 20 – 30 tỷ đồng: Chi phí thẩm định ~ 10.000.000 đồng.
• Bất động sản có giá trị 30 – 40 tỷ đồng: Chi phí thẩm định giá BĐS ~ 12.800.000 đồng.
• Bất động sản có giá trị 40 – 50 tỷ đồng: Phí thẩm định ~ 15.500.000 đồng.

Ngày nay, nhu cầu thẩm định giá của môi giới BĐS và chủ sở hữu nhà đất ngày càng cao. Thông thường, nhà đất ở những khu vực thành phố lớn như Hà Nội, HCM, Đà Nẵng,…luôn có giá trị cao hơn những thành phố/tỉnh khác. Điều này dẫn đến mức phí định giá bất động sản cũng sẽ tăng cao.

Hy vọng những thông tin trên có thể mang đến những thông tin hữu ích cho bạn về thẩm định giá nhà đất. Mọi thông tin về các khóa học cấp chứng chỉ thẩm định giá nhà đất, chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ!